盈利模式尚待清晰 养老地产谨慎前行

　　本报记者 苏丝 上海报道

　　部分开发商开始将目光转向养老地产，包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业都不断试水旅游地产。据不完全统计，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

　　10月18日，由无锡九如城养老产业集团开发的九如城奠基，并首度提出打造全产业链的“养老综合体”概念。不仅在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备，还规划有康复护理中心、医疗体检中心、研究培训中心、运营服务中心、数据信息中心、中央厨房中心六大中心联合运行，在生活、医疗、娱乐、宗教、学校方面满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。

　　虽然近年来养老地产市场越来越受关注，但养老地产的投资周期长，投资商从来没有找到很好的盈利模式，房企为什么仍乐此不疲？

　　盈利模式仍在摸索

　　据世联地产相关人士透露，不少开发商两年前就规划养老地产，但大部分均以这个名字来拿地，然后做住宅销售。不过，近两年真正以养老地产来操作的项目已经开始出现。

　　例如万科继2010年试水万科幸福汇后，今年8月，万科与长春市签署协议，万科将投资120亿元，在长春市多个区域打造100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。青岛的新华锦集团去年11月5日正式启动了养老地产项目新华锦·长乐国际颐养中心，据称该项目是全国首个“老年产业进驻社区”社会化养老示范项目。绿城中国发布的2012年中报也称，绿城将积极介入二三线城市综合体及养老和旅游等主题地产，意在扩大产品类型。据透露，保利地产和远洋地产都在筹备成立专门的养老地产部门。

　　养老地产从概念预热到实际操作，源于养老地产市场的逐渐清晰化。国务院办公厅曾印发《“十二五”社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，要实现90%的居家养老，就必须有更多的社会资本加入适老居住区的建设。

　　近期，保监会出台了一系列投资新政，包括允许险资投资养老地产。北京市国土局近日公布的《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，首次将养老设施用地纳入土地供应计划。贵州省则明确，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是由开发商与政府直接签协议出让，以减少土地成本。

　　然而，一个尴尬的现实是，养老地产项目很难盈利，而已投入运营的泛养老公寓之类，也难以获得老年群体的认可。既然如此，有些开发商不过以养老地产的名义，行圈地之实？

　　世联地产顾问业务发展部总监李亚南指出，很多企业做养老地产，是想把这块作为未来新的增长点，并非为了圈地，但确实没有找到很好的盈利模式，“盈利模式涉及到市场蛋糕的大小，还涉及到消费观念的转变。”

　　北京太阳城国际老年公寓运营多年，但持有部分的盈利仍然是难题。李亚男表示，持有物业必须控制规模，否则后期运营会很困难。如天津宝坻云山镇高端养老社区，采取会员制，持有建面高达24.5万平方米，面临非常大的压力；上海亲和源养老地产项目，总建筑面积近10万平方米，在运营过程当中卖了两栋楼才缓过气来。

　　目前大部分养老地产项目都没有

　　实际的入市，都在摸索。已经运营的养老地产项目，普遍采用会员费加年费的模式，但业界对此仍持观望态度。上海做得比较成功的亲和源，也是实行会员制模式，其空置率也不算低。亲和源参考当地房价的7折缴纳会费后，拥有公寓的使用权，但每年还要缴纳一定额度的年费，才能享受服务。

　　三大瓶颈

　　针对养老行业急速发展现状下的瓶颈，无锡九如城养老产业集团董事长谈义良提出了“养老综合体”概念。他表示，这一崭新概念是面向中高端老年人群的机构养老模式。它将为更多民间资本介入养老产业提供参照。

　　谈义良称，目前九如城还不需要引进外来资金，公司其他项目的资金回笼，足以支撑九如城的建设开发。当然，“其他的地产项目必须成功，才能支撑养老地产的发展。”

　　据一份咨询研究报告的分析，有意愿购置养老地产物业的分成两类群体：富裕的高端老人或其子女拥有较强的购买力。但并不是所有城市都能做养老地产，主要是两类城市，一类是经济发达的高龄化城市，典型的是北京、上海、广州；另一类是经济发达的移民城市：深圳、杭州，除此以外的一般的二线城市都不行。

　　李亚南指出，养老地产的开发，前期面临三大瓶颈：第一，养老地产的市场规模有多大尚不清楚。很多项目把老年公寓设计完后，再来找一些机构做市场调研，就是因为市场不如他们想象的乐观；第二，交易方式与盈利模式的设计。非产权式销售的养老地产项目，多采用租金+月费制，或者会员+年费制，这两种模式都必须打消消费者对后续配套的疑虑。第三个，要研究消费心理。老年人的消费行为和消费理念与一般住宅的客户完全不一样，必须拓展非传统的渠道。

　　值得关注的是，目前养老地产行业缺少运营标准，人才短缺，建立行业的标准化系统，是整个产业发展不可回避的问题，否则就要付出更久的摸索时间。

　　目前，一些地产企业进入养老地产市场，基本都是与一些养老服务机构进行合作。比如新华锦·长乐国际颐养中心的合作方日本长乐控股株式会社，是日本一家全产业链的养老企业，包括养老院、老年健身、老年食品、上门老年服务以及老年保险业等业务。而之前传出与万科进行合作的上海亲和源，则是国内最早进行养老地产开发的企业之一。远洋地产远洋天著副总经理徐海伦也表示，远洋地产两万多平方米的养老地产项目建成后，将与美国的养老机构合作，提升养老服务水准。

　　十多年前，北京太阳城老年国际公寓开发商朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但因为要建设医院、护理院、养老院等配套，太阳城只开发了31万平方米的住宅，销售后缓解了前期的开发资金短缺问题，然后才进入养老公寓的开发建设。5座老年公寓陆续投入使用后，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

　　与太阳城齐名的亲和源，在投入资金超过6亿之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。亲和源股份有限公司副总裁杨璇静透露，亲和源现在的入住率已经达到65%，有1000多名老人入住 。“我们承诺15年后可以退出，相当于租金管理费用能耗费用，吃饭费用，一个月一户5000多元。一对夫妻，比一些传统的养老院还要低。”杨璇静透露，目前亲和源项目平均每个月来访人数达七八千人。