老人立遗嘱捐房产做慈善 手续办理为何困难重重

　　本报记者 白彦平

　　本来是一起简单而朴素的捐房善举，谁知在捐赠过程中却遭遇一个又一个意想不到的难题。

　　徐汇区已故的李清泉、汤梅君夫妇生前立下遗嘱：去世后，除拿出1万元酬谢外甥顾慰源丧事之劳外，其余全部财产捐给希望工程。这“全部财产”就是一套位于徐汇区广元西路的房产，面积101平方米。

　　2010年9月，96岁的李清泉老人去世后，69岁的顾慰源按照老人遗愿去捐房。在先后被一些部门打了“回票”后，最终找到市慈善基金会。然而，捐房过程中需要办理公证、过户等手续，其间会发生诸多税费，又让爱心捐赠人士始料未及，无奈感叹：“想做点好事怎么这么难？”

　　昨天，市慈善基金会到徐汇区进行专题调研，以李清泉老人捐房为案例，围绕捐赠手续、相关税费减免等问题，听取意见和建议。

　　缘起

　　事情得从李清泉老人去世后说起。

　　按照遗嘱，这房子本是捐给“西南地区‘希望工程’”的。可当顾慰源和妻子前往市希望工程办公室捐房时，对方却表示没遇到过房产捐赠，“办不了”。对方建议，如果想捐赠，应该先去公证处做遗嘱公证。

　　2011年春节后上班第一天，顾慰源和妻子便带上证件到公证处。听他们讲完，对方让他们回去等消息。四五天后，公证处来电：“这种情况，最好直接去找民政局。”到了民政局，捐资救助部门人员又建议说，“找慈善部门比较好。”于是，他们就联系到了市慈善基金会徐汇分会。今年1月8日，“蓝天下的至爱”全天大放送活动中，顾慰源把象征房屋产权的金钥匙捐赠给了市慈善基金会徐汇分会。

　　“我们也是第一次遇到直接捐房的情况，算是‘第一次吃螃蟹’。律师说，李清泉老人的遗嘱中表示要把房捐给希望工程，所以房子要变现。这样，慈善基金会就得作为接受主体，先将房子接受下来。”负责接待顾慰源的工作人员陈晨说，关于捐房，目前相关慈善法规都没有明文规定。要处理好这一财产关系，就得在民法中找相关法条进行解释。

　　接下来，是遗嘱公证和房屋变现。陈晨和顾慰源按要求：登报公示、笔迹鉴定、遗嘱鉴定。等到了司法鉴定机构，对方表示笔迹鉴定按规定“一个字需要几十元”，这样公证费就需1万多元。顾慰源心里没底，“登报公示已花了一些钱了，这房还没捐出去，钱却要先花出去？”所幸鉴定中心负责人得知情况后十分感动，决定不收任何费用，“找了几个党员加了个班就好了。”

　　可房屋变现就没这么简单。按照程序，需要先把房子过户到市慈善基金会徐汇区分会名下，然后再进行公开拍卖，可这里边涉及契税、印花税、企业所得税、营业税、个人所得税等诸多税费问题。

　　破题

　　如何在法律框架内保证爱心人士的捐赠“不缩水”，成了摆在市慈善基金会面前的一道难题。

　　好在李清泉老人捐赠的房产，是“满5年的普通房产”，这样营业税、个人所得税免征。加之市慈善基金会是非营利机构，所以企业所得税也可以免征。问题集中在契税的征收上，按照现行法律规定，如果把房子过户给社会团体做工作用房，是可以免税的。于是，有关部门就“打了一次擦边球”。今年4月1日，房产顺利过户至市慈善基金会。

　　“这仅仅是个案，以后房子等不动产的捐赠会越来越多，情况也会更加复杂。希望能建立一个公开、完备的捐赠流程，为老百姓做慈善提供方便。”市税务局总经济师曹晖指出，现在的房屋捐赠大致有三种情况：一是变现后捐款，二是产权人直接捐房，三是像李清泉老人这样立遗嘱身后捐赠。他建议，要从法律制度上制定具有前瞻性的操作规范，保证捐赠人的“爱心款”不缩水。对于公证环节，市司法局副局长刘忠定建议，“相关费用按照1/3的标准来收”，或者“只收工本费”，关键是要明确公证管理流程。

　　李清泉的房产捐赠办理，历时1年多，其中还有个不容忽视的时间问题。徐汇区民政局局长施涛表示，去年到今年，上海等一线城市的房价出现松动，处于上海中心地带的徐汇区众多楼盘更是大幅降价。“李清泉的房子在2010年当时估价约400万元，现在听说只剩不到300万元了。这让人惋惜，关键是可能伤了捐赠者的心。”

　　对此，市住房保障和房屋管理局副局长庞元认为，首先还是应该明确流程，“只有流程清晰了，有章可循了，办事效率也就提高了。”此外，参加专题调研会的人员还认为，房屋捐赠是爱心行为，因此房屋在公开拍卖中也要体现 “公益性”，使房屋拍卖价格不低于捐赠人捐赠时的意愿价格或市场价格，进而选择有爱心的买家，达成交易。

　　“除了捐房，以后还可能涉及股权捐赠等新问题，那样的话，涉及的程序问题可能会更复杂。”市慈善基金会负责人表示，上海目前正在考虑制定一个 《房产捐赠暂行办法》，对房产捐赠流程及房产捐赠涉及的问题一一明确，并对可能出现的新情况做进一步研究，在法律框架内，充分保证捐赠人利益。